Albanien bietet einige der höheren Mietrenditen in Europa, was ein großer Teil davon ist, warum ausländische Käufer hier sind. Aber Renditen variieren enorm nach Lage und nach Art der Vermietung, und die Schlagzahlen, die Sie online sehen, nennen meist das Brutto der Hochsaison und ignorieren still die Nebensaison. Dieser Ratgeber gibt realistische Zahlen und die dazugehörigen Vorbehalte.
Das ehrliche Bild: Kurzzeitvermietung an der Küste kann in einem guten Sommer starke Bruttorenditen erzielen, Stadtwohnungen sind stabiler und weniger saisonal, und Ihr Netto ist, was zählt, nach der 15% Mietsteuer, der Verwaltung und den Monaten, in denen die Küste ruhig ist. Die Zahlen unten sind indikative Spannen für 2026, belegt durch vergleichbare Vermietungen, keine Garantien.
Kurzzeitvermietung an der Riviera und in Ksamil erzielt in einer starken ersten Saison meist rund 9% bis 12% brutto; Stadtwohnungen liegen näher bei 7% bis 9%.
Küstenrenditen sind saisonal: ein Großteil der Einnahmen fällt zwischen Juni und September, rechnen Sie also ehrlich aufs Jahr.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf den Nettoertrag besteuert, und Verwaltung plus Leerstand trennen das Brutto weiter von dem, was Sie behalten.
Tirana tauscht eine niedrigere Spitzenrendite gegen ganzjährige Nachfrage und einfachere Langzeitvermietung.
Rechnen Sie mit bereits offener Infrastruktur wie dem Llogara-Tunnel und behandeln Sie den Flughafen Vlora und die Bahnanbindung in Tirana als Zusatzpotenzial, nicht als Tatsache.
Als Faustregel für 2026: gut geführte Kurzzeitvermietung an den gefragtesten Lagen zielt auf rund 9% bis 12% brutto in der ersten Saison, während Stadtwohnungen in Langzeit- oder gemischter Vermietung bei rund 7% bis 9% liegen. Das sind Bruttowerte auf den Kaufpreis; netto hängt von Steuer, Verwaltung und Belegung ab.
Seien Sie vorsichtig bei jedem Pitch, der eine einzige große Zahl ohne Saison oder Belegung nennt. Eine realistische Prognose nennt den angenommenen Preis pro Nacht, die Belegung und die Monate, für die sie gilt.
Die Lage bestimmt sowohl die Rendite als auch ihre Form (stabil versus saisonal).
Ksamil und die Riviera (Dhërmi, Himara): die höchsten Renditen bei Kurzzeitvermietung, aber stark auf die Sommermonate konzentriert.
Saranda: starke Nachfrage ausländischer Käufer und eine längere Saison als die kleineren Riviera-Dörfer.
Vlora und Orikum: neueres Angebot, solide Nachfrage nach Kurzzeitvermietung, meist eine Stufe unter Saranda beim Preis.
Tirana (Blloku und Zentrum): niedrigere Spitzenrendite, aber ganzjährige Nachfrage und die einfachste Langzeitvermietung.
Berat und Gjirokastër: Vermietung in historischen Städten, gebunden an Kulturtourismus, eine Nische statt eines Volumengeschäfts.
Renditen folgen der Erreichbarkeit, und Albaniens Erreichbarkeit verändert sich schneller als die Preiskarten. Das Land empfing 2025 rund 12,4 Millionen ausländische Besucher, laut INSTAT etwa 7% mehr als im Vorjahr, und die Straßen und Flughäfen, die um diese Nachfrage herum entstehen, entscheiden darüber, ob ein Standort saisonal bleibt oder ganzjährig trägt.
Die Veränderung, die bereits eingetreten ist, ist der Llogara-Tunnel, seit Juli 2024 für den Verkehr geöffnet. Seine 5,9 Kilometer verkürzen die Fahrt von Vlora nach Saranda um rund 40 Minuten und die Strecke von Vlora nach Palasa von etwa einer Stunde auf zwanzig Minuten. Die nördliche Riviera liegt nicht mehr hinter einem Gebirgspass, was die praktische Vermietungssaison an beiden Enden verlängert, weil die Anfahrt im Winter kein Problem mehr ist. Diese Veränderung ist real und steckt bereits in den lokalen Preisen.
Zwei weitere Projekte sollte man verfolgen, statt sie einzuplanen. Der Flughafen Vlora hat seinen IATA-Code und absolvierte im Mai 2025 einen ersten Zertifizierungsflug, und Fluggesellschaften haben Riviera-Routen angekündigt, doch die kommerzielle Eröffnung wurde schon einmal verschoben, und die ausstehende Zertifizierung könnte sie erneut verschieben. Die Bahnstrecke Tirana-Durrës mit einem neuen 7,4 Kilometer langen Abzweig zum Flughafen Rinas war zu rund 80% gebaut, bei einer Bauzeitvorgabe von Dezember 2026, mit Tests ab 2027 und Personenverkehr danach. Ein Zwölf-Minuten-Zug von Tirana zum Flughafen würde die Rechnung für Stadtvermietungen wirklich verändern, tragfähig kalkulieren lässt er sich aber noch nicht.
Die Regel, die wir auf unsere eigenen Prognosen anwenden: Rechnen Sie mit der Infrastruktur, die offen ist, und behandeln Sie den Rest als Zusatzpotenzial. Ein Tunnel, der vor zwei Jahren eröffnet wurde, ist im Markt. Ein Flughafen, der noch kein Ticket verkauft hat, nicht.
Jetzt offen: der Llogara-Tunnel, seit Juli 2024, rund 40 Minuten schneller von Vlora nach Saranda.
Angekündigt, aber nicht sicher: kommerzielle Flüge ab dem Flughafen Vlora, mehrfach verschoben.
Im Bau: die Bahnstrecke Tirana-Durrës und ihr Abzweig zum Flughafen Rinas, Tests ab 2027 erwartet.
Kurzzeitvermietung (Airbnb-Stil) jagt der höheren Schlagzahl-Rendite nach, verlangt aber aktive Verwaltung, Reinigung, dynamische Preise und Marketing, und schwankt stark mit der Saison. Langzeitvermietung tauscht etwas Rendite gegen Stabilität, nahezu keinen Leerstand in einer Stadt wie Tirana, und deutlich weniger Aufwand.
Viele Eigentümer fahren an der Küste ein Hybrid: Kurzzeitvermietung in der Sommerspitze, danach eine längere Wintervermietung, um Leerstand zu senken. Ein guter Verwalter modelliert beides für eine konkrete Immobilie, bevor Sie kaufen.
Brutto ist die Geschichte, die Verkäufer erzählen; netto ist die, mit der Sie leben. Ziehen Sie vom Brutto die 15% Mietsteuer ab (erhoben auf den Nettoertrag nach abzugsfähigen Kosten), die Verwaltungsgebühr (meist ein Prozentsatz der Einnahmen bei Kurzzeitvermietung), Reinigung und Verbrauchsmaterial, und die Realität einer Belegung unter 100%. An der Küste ziehen Sie auch die ruhigen Monate ab.
Nichts davon macht Albanien zu einem schwachen Angebot, die Grundrenditen sind hoch, aber es ist der Grund, warum wir Nettospannen mit Belegungsannahmen nennen statt einer einzigen Heldenzahl.
Die Küste ist ein Sommermarkt. Eine Villa, die im Juli und August ausgebucht ist, kann von November bis März weitgehend leer stehen. Das ist in Ordnung, wenn Ihr Modell es annimmt; es ist eine böse Überraschung, wenn Ihr Budget still die Spitze aufs Jahr gerechnet hat. Sehen Sie sich immer eine Belegung übers ganze Jahr an, nicht ein Wochenende im Juli, bevor Sie für Rendite kaufen.
Indikativ zielt Kurzzeitvermietung an den gefragtesten Lagen auf rund 9% bis 12% brutto in einer starken ersten Saison, und Stadtwohnungen auf rund 7% bis 9%. Netto liegt niedriger nach der 15% Steuer, Verwaltung und Leerstand in der Nebensaison.
Zahlen für die Hochsaison sind real, aber saisonal. Ein Großteil der Küsteneinnahmen fällt zwischen Juni und September, daher ist ein Blick übers ganze Jahr, um die Belegung bereinigt, unerlässlich, bevor Sie sich auf eine Schlagzahl verlassen.
Mit 15% auf den Nettoertrag, ob Sie kurz- oder langfristig vermieten. Ein Verwaltungsunternehmen kann die Erklärung neben den Buchungen übernehmen, und Kurzzeitvermietung unterliegt ab Januar 2026 einer neuen Meldepflicht.
Tirana. Es tauscht eine niedrigere Spitzenrendite gegen ganzjährige Nachfrage und einfache Langzeitvermietung, wodurch die Rendite deutlich weniger saisonal ist als an der Küste.
Spürbar, ja. Seit Juli 2024 verkürzt er die Fahrt von Vlora nach Saranda um rund 40 Minuten und die Strecke Vlora-Palasa auf etwa zwanzig Minuten. Das verlängert die praktische Vermietungssaison an der nördlichen Riviera und schlägt sich bereits in den lokalen Preisen nieder.
Für planmäßige kommerzielle Flüge nicht, Stand August 2026. Er hat seinen IATA-Code und absolvierte im Mai 2025 einen Zertifizierungsflug, und Fluggesellschaften haben Riviera-Routen angekündigt, doch die Eröffnung wurde mehrfach verschoben. Behandeln Sie ihn als Zusatzpotenzial einer Prognose, nicht als Annahme.