Albanien ist einer der günstigeren Orte, um in Europa Immobilien zu besitzen, aber der Angebotspreis ist nicht die ganze Geschichte. Zwischen Notar, Eintragung und rechtlicher Arbeit trägt ein Direktkauf käuferseitige Kosten in der Größenordnung von 2% bis 4% des Preises, während die größere Übertragungssteuer und eine etwaige Wertzuwachssteuer in der Regel beim Verkäufer liegen, und es gibt ein paar laufende Ausgaben, mit denen Sie rechnen sollten, sobald Sie besitzen.
Dieser Ratgeber schlüsselt jede Position auf, gibt aktuellen Preiskontext nach Gebiet, und rechnet ein vollständiges Beispiel durch, damit Sie die Gesamtsumme sehen. Zahlen sind indikative Spannen für 2026; wir bestätigen die genauen Kosten für Ihre konkrete Immobilie, bevor Sie sich verpflichten.
Käuferseitige Kosten (Notar, Eintragung, Recht) liegen bei rund 2% bis 4% des Preises; die Übertragungssteuer und die Wertzuwachssteuer trägt in der Regel der Verkäufer. Ein verkaufender Makler, sofern beteiligt, kommt mit etwa 2% hinzu.
Durchschnittspreise in Albanien liegen bei rund €1.600/m², mit Tirana bei etwa €1.200 bis €1.800/m² und Saranda bei rund €1.000 bis €2.000/m².
Mieteinnahmen werden mit 15% auf den Nettoertrag besteuert; die jährliche Grundsteuer auf Wohnimmobilien ist sehr niedrig, etwa 0,05% des Werts pro Jahr.
Für eine Wohnung von €120.000 rechnen Sie mit rund €2.500 bis €5.000 obendrauf bei einem Direktkauf, oder eher €7.000, wenn ein verkaufender Makler beteiligt ist.
Der Preis pro Quadratmeter ist der schnellste Weg, ein Angebot zu prüfen. Ab 2026 liegt der landesweite Durchschnitt bei rund €1.600/m², aber die Streuung nach Lage ist groß, und die Nachfrage ausländischer Käufer an der Küste ist es, die den Preis bewegt.
Tirana (Hauptstadt): etwa €1.200 bis €1.800/m², höher in Blloku und Neubautürmen.
Saranda und Ksamil: rund €1.000 bis €2.000/m², die bei ausländischen Käufern beliebteste Küste.
Vlora und Orikum: starkes Neubauangebot, meist eine Stufe unter Saranda.
Berat und Gjirokastër: historische Steinhäuser, bepreist nach Zustand und Renovierungsbedarf statt pro m².
Das sind die einmaligen Kosten für den Abschluss des Kaufs. Für den Käufer sind das der Notar, die Katastereintragung und die rechtliche oder Due-Diligence-Arbeit, zusammen rund 2% bis 4% des Preises bei einem Direktkauf. Die größere Übertragungssteuer und eine etwaige Wertzuwachssteuer liegen nach albanischen Regeln in der Regel beim Verkäufer, auch wenn sich über den Träger der Übertragungssteuer verhandeln lässt. Ist ein verkaufender Makler beteiligt, kommt seine Provision mit rund 2% auf die Käuferseite hinzu.
Notargebühren: für die Erstellung und Beurkundung, in der Regel 0,3% bis 0,5%.
Eintragung beim Kataster (ASHK): die Gebühr für die Eintragung der Übertragung und die Ausstellung Ihres Titels, meist ein paar hundert Euro.
Rechts- und Due-Diligence-Kosten: Titel- und Katasterprüfung, Vertragsprüfung, und die Handhabung der Vollmacht beim Kauf aus der Ferne, üblicherweise ein paar hundert Euro.
Übertragungssteuer und Wertzuwachssteuer: die größeren Transaktionssteuern, die nach albanischen Regeln in der Regel beim Verkäufer statt beim Käufer liegen, auch wenn sich über den Zahler der Übertragungssteuer beim Verkauf verhandeln lässt.
Maklerprovision: sofern ein verkaufender Makler beteiligt ist, oft rund 2%.
Die Haltekosten in Albanien sind niedrig. Die jährliche Grundsteuer auf Wohnimmobilien ist nach europäischem Maßstab gering, pro Quadratmeter berechnet und je nach Gemeinde verschieden. Darüber hinaus haben Sie die üblichen Nebenkosten, und, bei einer verwalteten oder kurzzeitvermieteten Immobilie, eine Verwaltungsgebühr.
Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Mieteinnahmen mit 15% auf den Nettoertrag besteuert, nach Abzug dokumentierter Kosten. Dieser Satz gilt, ob Sie lang- oder kurzfristig vermieten; ein guter Verwalter übernimmt die Erklärung neben den Buchungen, und beachten Sie: Kurzzeitvermietung unterliegt ab Januar 2026 einer neuen Meldepflicht.
So setzt sich die Gesamtsumme für eine typische Küstenwohnung zusammen, die direkt gekauft wird, ohne verkaufenden Makler dazwischen. Behandeln Sie das als indikative Planungszahlen, nicht als Angebot.
Kaufpreis: €120.000.
Notar und Katastereintragung: zusammen rund €500 bis €1.000.
Recht und Due Diligence: rund €1.200 bis €2.000.
Käuferseitig gesamt, ohne Makler: etwa €121.700 bis €123.000, da die Übertragungssteuer und die Wertzuwachssteuer nach albanischen Regeln beim Verkäufer liegen.
Wird die Übertragungssteuer stattdessen auf den Käufer verhandelt, kommen rund €2.400 hinzu (etwa 2% des Referenzwerts).
Mit einem verkaufenden Makler von 2% obendrauf: rund €2.400 zusätzlich.
Die meisten ausländischen Käufe in Albanien sind in bar. Lokale Hypothekenvergabe an Nichtansässige ist begrenzt und selten wettbewerbsfähig, daher beschaffen Käufer die Mittel meist zu Hause. Da Wohnungen in Euro bepreist und bezahlt werden, vermeidet eine Überweisung von einem Eurokonto Umrechnungskosten; finanzieren Sie aus einer anderen Währung, kalkulieren Sie die Wechselkursmarge in Ihr Budget ein.
Für den Käufer rechnen Sie mit rund 2% bis 4% des Preises bei einem Direktkauf, für Notar, Katastereintragung und rechtliche Arbeit. Die größere Übertragungssteuer und die Wertzuwachssteuer liegen nach albanischen Regeln in der Regel beim Verkäufer, auch wenn sich über den Träger der Übertragungssteuer verhandeln lässt. Ein verkaufender Makler, sofern beteiligt, kommt mit etwa 2% hinzu.
Die jährliche Grundsteuer auf Wohnimmobilien ist nach europäischem Maßstab niedrig, pro Quadratmeter berechnet und von der Gemeinde festgelegt. Sie ist eine geringe Haltekost im Vergleich zum Großteil Europas.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf den Nettoertrag besteuert, nach Abzug dokumentierter Kosten, ob Sie lang- oder kurzfristig vermieten. Ein Verwaltungsunternehmen kann die Erklärung neben den Buchungen übernehmen.
Lokale Hypothekenvergabe an Nichtansässige ist begrenzt und selten wettbewerbsfähig, daher kaufen die meisten ausländischen Käufer in bar und regeln die Finanzierung in ihrem Heimatland.